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Actualités



Extraction restaurant et Obligation de délivrance du bailleur
10 Avril 2018
Bail commercial

Les bailleurs, en louant à usage de « restauration » des locaux commerciaux sans qu’ils ne soient équipés d’un système d’évacuation et d’extraction des fumées et buées et sans s’assurer qu’ils obtiendraient l’accord de la copropriété pour qu’ils puissent en être équipés ont manqué à leur obligation de délivrance.

Il est résulté de ce manquement l’existence d’un préjudice pour le preneur, à savoir une restriction apportée à la libre exploitation de son commerce dans les limites de la destination autorisée au bail.

La société locataire étant sous la menace de la fermeture administrative de son établissement comme le lui avait fait savoir le maire de la ville, ayant en outre déjà été avertie de la non conformité de son établissement par la médecine du travail et par l’Agence régionale de santé et confrontée aux plaintes des copropriétaires qui avaient voté en assemblée générale une résolution chargeant leur avocat d’engager une procédure à son encontre et à l’encontre des bailleurs pour mettre fin aux nuisances olfactives et émanations de fumées, a arrêté son activité.

Il existe bien un lien de causalité entre le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un local conforme à l’activité de restauration autorisée au bail et l’arrêt par la société de son activité, l’absence de système d’extraction et d’évacuation des buées et fumées et l’impossibilité juridique d’en installer un du fait de l’opposition de la copropriété portant atteinte à sa liberté d’exploiter son commerce dans les limites de la destination autorisée au bail.

Certes, le précédent locataire exploitait également un restaurant, en ayant évité au maximum la cuisson des aliments sur place, se cantonnant essentiellement à les réchauffer avec des fours à micro-ondes ou des petits fours électriques et en installant une friteuse dans la salle de restaurant plutôt que dans la cuisine davantage en communication avec les autres parties de la l’immeuble évitant ainsi la propagation dans celles-ci des fumées et buées.

Cependant, la destination contractuelle permettait à la société locataire d’exploiter un restaurant, sans restriction particulière.

La société locataire a été mise en liquidation judiciaire et le liquidateur judiciaire a opté pour la résiliation du bail. Le fonds de commerce avait été acheté 120 000 euros.

Compte tenu de la possibilité pour la société locataire d’exploiter quand même le restaurant en appliquant les précautions prises par le précédent locataire, le préjudice subi par la société locataire doit être évalué à 60 000 euros.

La société avait été spécialement créée pour exploiter les lieux loués, et les deux associés ont investi en pure perte 30 000 euros dans la société. Il sera fait une juste appréciation du préjudice causé aux associés par le manquement des bailleurs en leur allouant 14 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Cour d’appel d’Amiens, Chambre économique, 5 Octobre 2017 n°15/05505
par Gabriel Neu-Janicki

Le danger du maintien dans les lieux au-delà du terme d’un bail dérogatoire
10 Avril 2018
Bail commercial

Quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Le 14 juin 2010, la société bailleresse a consenti un bail dérogatoire à la société et à M. X... pour une durée de quatre mois.

Après avoir délivré un congé pour le 15 avril 2012, les preneurs ont libéré les lieux et remis les clés le 21 mai 2012.

La société bailleresse a assigné les locataires en paiement des loyers et charges échus postérieurement au terme du bail dérogatoire.

La société locataire a été placée en liquidation judiciaire, le mandataire liquidateur ayant été appelé en intervention forcée.

C’est en vain que le preneur et sa curatrice et le mandataire liquidateur de la société font grief à l’arrêt de dire qu’à compter du 14 octobre 2010, il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et que les preneurs sont tenus au paiement des loyers jusqu’à l’échéance triennale du 13 octobre 2013.

En effet, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Ayant relevé que les preneurs s’étaient maintenus dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire fixée au 13 octobre 2010, la cour d’appel en a exactement déduit qu’en application de l’article L. 145-5 du Code de commerce , dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14 octobre 2010.
par Gabriel Neu-Janicki

GESTION LOCATIVE
12 Mai 2017
Faire gérer en toute sécurité avec CCE
Les étapes quotidiennes d'une location réussie

Une relation de confiance avant tout, et nous privilégions les rapports humains avec nos clients investisseurs privés, propriétaires comme locataires.
Une meilleur gestion interne, assurée à l’aide du logiciel de gestion ICS l'un des plus répandu sur le marché.

1. Signature du mandat de gestion locatif.
2. Etude et visite du bien (facteurs de locaux de commercialité, caractéristiques du local, destination du bail…)
3. Mise en vente / location de votre bien professionnel
4. Mise en place et diffusion de votre annonce par affichage en vitrine de notre agence, panneaux « à louer », annonces dans la presse spécialisée, réseaux sociaux, sites partenaires et sur notre site Internet
5. La recherche, la sélection rigoureuse, la vérification de solvabilité et d’antériorité et la constitution du dossier du locataire.

...............................................................................................
6. Rédaction du bail commercial 3/6/9, bail professionnel, bail dérogatoire, bail civil… dans le respect des règles juridiques
7. Mise en place d’une caution solidaire et personnelle du gérant en cas de création, ou caution bancaire
8. Faire établir les diagnostics obligatoires (DPE, loi Carrez, ERNT,..)
9. Etat des lieux entrée et sortie, relevé de compteur eau/edf, annexes
10.Demande annuelle des attestations d’assurance du local
11.Envoi des avis d’échéances et délivrer les quittances aux locataires, avec encaissement des loyers et charges
12.Envoi du relevé de gestion mensuel aux bailleurs, avec reversement des loyers par virement à date fixe
13.Procéder à la révision des loyers à échéance avec application des indices ICC, ILC ILAT
14.Déclaration et régularisation de T.V.A
15.Réajustement annuel du dépôt de garantie de départ
16.Règlement des charges de copropriété, syndic et factures diverses d’entretien
17.Régularisation annuellement des charges locatives au prorata temporis et remboursement de la taxe foncière

...............................................................................................
1. Etude du renouvellement de bail, déplafonnement de loyer, indemnité d’éviction, déspécialisation du bail, indemnités de perte de propriété commerciale, droit d’entrée, départ anticipé du locataire
2. Suivi des cessions de fonds de commerce, et du droit au bail
3. Gestion des éventuels contentieux, ou sinistres
4. Représentation aux assemblées générales de copropriété (optionnel)
5. Expertises immobilières (optionnel)
6. Procédure à l’amiable, de recouvrement et contentieux Lettre de rappel (8 jours) -
lettre RAR de mise en demeure (30 jours) - 2 ème relance RAR (45 jours) et Commandement de payer par voie extra-judiciaire (Clause résolutoire du bail, montant des sommes dûes, saisie conservatoire)


Le cabinet CCE intervient toujours au mieux de vos intérêts et met en oeuvre tous les moyens pour valoriser vos actifs professionnels.

"Le pire des arrangements à l’amiable est souvent plus bénéfique que le meilleur des procès"

LOI PINEL en 9 POINTS
06 Septembre 2016
Les principales modifications du regime des baux commerciaux.

La loi Pinel, du 18 juin 2014 réforme la réglementation relative aux baux commerciaux en privilégiant une plus grande protection du locataire au dépend du bailleur qui craint une diminution de la rentabilité de son investissement locatif.

La volonté du législateur par cette loi est de :

Maîtriser les hausses de loyer
Equilibrer les relations bailleur/locataire
Faciliter l’implantation de nouveaux commerces

En quelques lignes, nous développerons les principales modifications du régime des baux commerciaux.

1. Le déplafonnement

Sous le régime antérieur à la loi PINEL, les loyers commerciaux pouvaient subir de fortes augmentations lors des renouvellements. En effet, dans le cas précis de modifications notables mentionnés à l’article L.145-33, 1°à 4°, du Code du commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer pouvait être déplafonné et fixé à la valeur actuelle du loyer.

La loi Pinel prévoit désormais que le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut pas entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Cette règle s’applique également aux baux qui ont une durée supérieure à neuf ans.

Enfin la loi prévoit, en cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu’elle conduit à une augmentation supérieure à 10 % du montant payé l’année précédente. Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

2. Remplacement de l’ICC par l’ILC

Le loyer d’un bail révisé ou renouvelé est fixé en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’Insee.
Cet indice est déterminé en fonction de la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation.

Partant du constat que le montant des loyers des locaux commerciaux évoluaient sans commune mesure avec le chiffre d’affaires des commerçants, un nouvel indice a été institué en 2008 : l’indice des loyers commerciaux (ILC), calculé selon l’indice des prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, mais son application n’était pas obligatoire.

A partir du 1er septembre 2014, l’ILC se substituera à l’ICC. Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

3. L’état des lieux devient obligatoire

Le nouvel article L.145-39 prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

L’article 1731 du Code civil prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état. Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption.

Ces dispositions s’appliquent pour toutes les prises de possession d’un local à partir du 1er septembre 2014.

4. L’inventaire des charges, impôts et taxes

Sous le régime antérieur, la répartition écrite des charges entre bailleur et locataire n’était pas obligatoire et librement fixée par les parties. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition.

A l’instar de la loi ALUR, la loi PINEL entend tout régir. Ainsi le législateur a introduit l’article L.145-40-2 qui prévoit que tout contrat doit dorénavant comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire.

En outre, le propriétaire doit adresser à son locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

Un décret en Conseil d’État précisera la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne seront pas à la charge du locataire.

5. L’état des travaux.

A l’identique des charges, sous l’ancien régime, la répartition des charges afférentes aux travaux n’était pas obligatoirement indiquée par écrit. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du Code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition.

Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire :

un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées

un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

Un décret ultérieur fixera les dépenses ne pouvant être mises à la charge du locataire et fixera également les modalités d’information de celui-ci.

6. La forme de la délivrance du congé

Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail alors que seul le congé donné par exploit d’huissier était reconnu.

La loi Pinel autorise désormais de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

7. La garantie du vendeur limitée à trois ans

Lors des cessions de baux ou de fonds de commerce, l’acte de vente mentionnait la garantie solidaire du paiement des loyers entre le cédant et le bénéficiaire, jusqu’à la date d’expiration du bail.
Ainsi, en cas de défaillance, le bailleur pouvait se retourner contre le cédant du bail ou du fonds de commerce.

Cette garantie était toujours très commentée lors de la signature de ces actes de cession.

La loi PINEL est venue dégager la responsabilité de cédant ; ainsi le bailleur ne peut se prévaloir de cette clause de garantie solidaire que pour une durée de 3 ans maximum.

8. Les baux dérogatoires : dits de courte durée.

Antérieurement à la promulgation de la loi PINEL les baux de courte durée étaient ceux dont la durée totale n’excédait pas deux ans.

La loi Pinel allonge la durée des baux de courte durée à 3 ans.

Comme c’était le cas précédemment :

Les parties ne pourront plus ensuite conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ;
A l’issue du bail dérogatoire, le locataire devra quitter les lieux sauf accord du bailleur ; dans cette hypothèse, il s’opérera un nouveau bail, obligatoirement commercial et de neuf ans.

9. Une nouveauté : Un droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial

A l’instar des baux d’habitation, la loi PINEL accorde sauf exception, au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce.
En pratique, si le propriétaire bailleur vend les murs, le locataire commerçant en est informé par lettre recommandée AR et sera prioritaire pour en faire l’acquisition pendant un mois. Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu’il avait initialement proposé à son locataire.

MAURICE PHILIPPE


Quel ERP êtes-vous?
01 Juin 2016
Vous êtes un ERP (Etablissement Recevant du Public) si dans vos bâtiments, locaux ou enceintes des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une participation. On parle ici de public et non des employés de votre société.

Les commerces et services de proximité qui reçoivent du public sont donc concernés par la réglementation quelle que soit leur activité.

La réglementation est celle de la sécurité incendie. Vous trouverez donc votre type et classement d'ERP dans votre registre sécurité incendie.

Le classement de votre établissement sera fonction de votre activité et de l'effectif maximal de public que votre établissement peut recevoir.

Fauteuil roulant acces magasin

Classement des ERP (Etablissement Recevant du Public) :

Les ERP sont classifiés sous 5 catégories selon leur capacité d’accueil :
Catégorie 1 + 1 500 personnes
Catégorie 2 701 à 1 500 personnes
Catégorie 3 301 à 700 personnes
Catégorie 4 - 300 personnes à l’exception des établissements compris dans la 5ème catégorie
Catégorie 5 Etablissements dans lesquels l’effectif du public n’atteint pas les chiffres fixés par la réglementation de sécurité.



Des catégories de 1 à 4 l'effectif prend en compte le public + le personnel. Pour la 5eme catégorie, seul le public est pris en compte.
Types d'activité des ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC

(selon l’article GN1 du règlement national de sécurité)
ETABLISSEMENTS INSTALLES DANS UN BATIMENT :

J Structures d'accueil pour personnes âgées et personnes handicapées (7)
L Salles d'audition, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usages multiples
M Magasins de vente, centres commerciaux
N Restaurants et débits de boissons
O Hôtels et pensions de famille
P Salles de danse et salles de jeux
R Établissements d'éveil, d'enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement (8)
S Bibliothèques, centres de documentation (2)
T Salles d'expositions
U Établissements sanitaires
V Établissements de culte
W Administration, banques, bureaux
X Établissements sportifs couverts
Y Musées


ETABLISSEMENTS SPECIAUX :

PA Établissements de plein air
CTS Chapiteaux, tentes et structures (4)
SG Structures gonflables
PS Parcs de stationnement couverts
GA Gares (5)
OA Hôtels-restaurants d'altitude (5)
EF Établissements flottants (6)
REF Refuges de montagne


Quel est le montant du dépôt de garantie pour un bail commercial ?
08 Janvier 2016

Le montant du dépôt de garantie est librement déterminé par les parties lors de la conclusion du bail

EN PRATIQUE, le montant demandé par le propriétaire est souvent limité à DEUX TERMES de loyers.

Les CAS HABITUELS de montants du dépôt de garantie

- Si le loyer est payable par trimestre d'avance, le propriétaire pourra demander un trimestre d'avance.
- Si le loyer est payable par trimestre échu, le bailleur pourra demander deux trimestres d'avance.
- Si le loyer est payable par mois d'avance, le propriétaire ne pourra demander qu'un mois de dépôt de garantie.
Si le loyer est payable par mois échu, le propriétaire pourra demander deux mois de dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie qui dépasse UN TERME de loyer doit produire des intérêts au profit du locataire (si le loyer est payable d’avance), et DEUX TERMES de loyer (si le loyer est à terme échu)
Le bailleur devra reverser les intérêts des sommes versées au locataire.
Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.
La restitution du dépôt de garantie en bail commercial se fait, en général, sous 2 mois.
Et le bailleur peut déduire les sommes qui lui restent dues (impayés de loyers, compléments de charges), ainsi que des sommes dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire (réparation locatives justifiées...).

La Team CCE IMMOBILIER D'ENTREPRISE

Le bail commercial dérogatoire après la loi PINEL
15 Décembre 2015
La loi PINEL du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a modifié le régime des baux commerciaux et notamment celui du bail dérogatoire "dit de courte durée". Éclairage.

Une nouveauté concernant la durée

Ce bail appelé à tort "précaire" n'a rien de précaire. En effet, il est à la fois strictement réglementé et représente un bail "à l'essai" pour un commerçant ou un artisan qui veut s'investir dans une nouvelle activité.

Ce bail est régi par les dispositions de l'article L 145-5 du Code de Commerce. Avec la loi PINEL, le grand changement réside dans la durée qui passe de 2 à 3 ans.

Ce bail permet au bailleur et au preneur de régulariser un bail pour une durée déterminée de 3 ans (ce qui correspond à une période triennale d'un bail de droit commun). Le bailleur ne s'engage pas de ce fait dans une location 3/6/9. Le preneur, quant à lui, peut ainsi tester son activité pendant 3 années.

Précisons qu'il est possible de conclure successivement plusieurs baux dérogatoires, à condition que la durée totale n'excède pas 3 ans.

Exemple : 3 baux de 12 mois. Cela permet une plus grande souplesse dans la mise à disposition d'un local commercial.

Un état des lieux obligatoire

La loi PINEL a également ajouté à l'article L 145-5 du Code de Commerce, l'établissement obligatoire d'un état des lieux, lors de l'entrée en possession du local et à sa sortie.

Pour éviter toute contestation, cet état des lieux est à annexer au bail.

Et à la fin du bail

Dernière nouveauté, par rapport au régime antérieur : c'est le délai d'un mois supplémentaire, après l'expiration du bail de 3 ans, pour prendre position :

- mettre fin au bail ;

- OU le transformer en bail de droit commun, soumis au statut des baux commerciaux.

Investir dans la pierre ne pensent pas de prime abord à l’immobilier d’entreprise ...
19 Novembre 2015
Les particuliers désireux d’investir dans la pierre ne pensent pas de prime abord à l’immobilier d’entreprise. Cette solution est pourtant la plus rentable.

Un particulier qui s’apprête à acheter un bien immobilier a, en général, deux objectifs en vue : devenir propriétaire de son propre logement ou acquérir un bien dans un but locatif. Il favorise le plus souvent l’immobilier à usage d’habitation. Or, c’est ignorer toute une dimension essentielle – et hautement profitable en termes de rendement – que les spécialistes s’accordent pourtant à encourager : la solution de l’immobilier d’entreprise.
Un cruel manque d’expertise

Vous n’aviez jamais pensé à investir dans un local professionnel ou commercial ? Posséder des bureaux pour les louer à des entreprises, vous pensiez que c’était un domaine réservé ? Et pourtant, non, le marché de l’immobilier d’entreprise n’est pas trusté par les institutionnels (banques, fonds, assurances) et les professionnels de l’immobilier.

Pourquoi les investisseurs potentiels se tournent-ils plus volontiers vers l’immobilier résidentiel, malgré des rendements plus faibles, une réglementation plus contraignante et des conditions de location plus hasardeuses ?

Parce qu’ils manquent d’informations, de temps et d’expertise pour plonger dans le bain de l’immobilier d’entreprise, certes plébiscité par les spécialistes de la pierre, mais moins connu et mal maîtrisé par les particuliers.

Il est vrai que ce marché reste confidentiel et, surtout, qu’il est rythmé par des échanges à 6 chiffres minimum, allant jusqu’à plusieurs millions d’euros. De fait, les sommes en jeu ne semblent pas à la portée des petits épargnants ni des investisseurs qui manquent d’expertise.
Conseils pour bien investir dans l’immobilier d’entreprise

Pour ces raisons, un particulier qui souhaiterait investir dans des bureaux a tout intérêt à commencer par se renseigner auprès d’un professionnel de la gestion en immobilier d’entreprise. L’intérêt d’un gestionnaire spécialisé réside dans le retour d’expérience, l’assurance d’obtenir des conditions avantageuses et la sécurité d’un cadre juridique bien maîtrisé.

Car l’investissement dans l’immobilier professionnel répond à des enjeux différents de ceux de l’immobilier à usage d’habitation :

· l’emplacement géographique y est encore plus stratégique : acquérir un local dans une rue commerçante, au sein d’un quartier central ou à proximité d’une grande enseigne favorisera l’intérêt des locataires potentiels. Pour mieux s'en rendre compte, je vous renvoie à cet article du JDN

· l’impact des nouvelles normes visant à l’amélioration de la consommation énergétique (via la réfection des bâtiments existants) y prend plus d’ampleur que dans le locatif d’habitation

· la perspective de revalorisation des loyers est limitée par la santé de l’économie, donc des entreprises qui louent les locaux.

Il n’y a donc que des avantages à passer par un spécialiste de l’investissement pour compte de tiers qui saura vous conseiller et vous accompagner dans cet univers méconnu.
Comment investir ? La solution de la SCI

Pour investir dans l’immobilier d’entreprise, la solution classique consiste à créer une société civile immobilière (SCI) avec des membres de sa famille (ou, moins souvent, avec des associés). L’acquisition du bien se fait par le biais de cette SCI qui est ensuite loué à l’entreprise, à la société d’exploitation ou au professionnel libéral, selon la situation.

Fiscalement, pas de différence par rapport à un achat en direct. La location est soumise au régime des revenus fonciers et les rentrées d’argent sont réparties entre les associés, en fonction de leur quote-part. Si plus-value il y a lors de la revente du bien, elle appliquera lerégime des plus-values immobilières privées.

Dans le même ordre d’idées : la SCPI (société civile de placement immobilier) est avant tout un placement dont le détenteur espère tirer un bénéfice. Elle offre moins de libertés que la SCI mais impose également moins de contraintes : les associés se portent propriétaires d’une fraction d’un patrimoine immobilier et délèguent son achat ainsi que son administration à sa société de gestion.

Enfin l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est théoriquement moins rentable que la SCPI (il inclut une part de valeurs mobilières et de liquidités), et plus exposé au marché boursier.
Comment investir ? La location de locaux équipés

Tout comme la location d’un logement meublé, la mise à disposition de locaux professionnels/commerciaux déjà équipés est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Le propriétaire bailleur est ainsi assimilé lui-même à un commerçant, au même titre qu’un loueur en meublé professionnel mais sans le minimum de recettes annuelles à réaliser.

Dans ce cas, au coût d’acquisition du bien immobilier d’entreprise doit s’ajouter l’achat et l’installation du matériel ainsi que les travaux d’amélioration (installation électrique plus avancée, climatisation, etc.). Le locataire professionnel n’a plus qu’à venir s’installer dans les locaux.

Pour cet investissement, le particulier doit créer une société en nom collectif (SNC) dont il prend la gérance. Il peut, pour ce faire, s’entourer d’associés qui, dans ce cas, deviennent solidaires des dettes de la SNC. C’est la SNC qui acquiert le bien, réalise les travaux et achète le matériel avant location par l’entreprise, le professionnel libéral ou la société d’exploitation.

La SNC bénéficie ensuite d’avantages fiscaux :

· Déduction des frais de mutation sur le premier exercice (ou étalement sur 5 ans)

· Amortissement annuel du prix du local (hors terrain)

· Déduction de la totalité des intérêts

· En cas de déficit : imputation de la quote-part des associés en intégralité sur leur revenu global sans plafond.
L’immobilier d’entreprise : un taux de rendement important

Maintenant que vous savez comment investir dans l’immobilier d’entreprise, reste à savoir pourquoi le faire.

La principale raison est le rendement, très élevé, de l’ordre de 5 à 8% par an. Rendement qui, en outre, ne connaît pas la crise. Le tsunami financier parti en 2008 des États-Unis, avant de toucher le reste de la planète économique, n’aura eu que très peu d’impact sur la location des locaux professionnels, car les entreprises ne peuvent se passer de bureaux.

Selon cette analyse, le taux de rendement annuel interne de l’immobilier d’entreprise atteindrait 10,23% pour la dernière décennie, et 7,28% pour les 5 années passées, celles du gros de la crise. Autant dire que ce type d’investissements s’apparente à une forteresse plantée dans le sol que la vague financière et économique aurait seulement perturbée, sans jamais menacer de la renverser.

Le développement du coworking va aussi dans ce sens : de plus en plus d’indépendants et de télétravailleurs cherchent à se réunir au sein d’espaces de travail partagés. Autant d’opportunités nouvelles de trouver des locataires pour un investissement malin.

Bail 3/6/9 notarié, c’est déjà contraindre son débiteur à s’exécuter !
19 Novembre 2015
À l’aléa, la lenteur, la publicité et au coût élevé des procédures judiciaires, s’opposent la certitude, la rapidité, le secret et le coût très inférieur de l’exécution par voie d’acte notarié.

La supériorité de l'acte notarié par rapport à l’acte sous seing privé repose sur quatre points :

- l’acte authentique est un mode de preuve incontestable contrairement à l’acte sous seing privé qui n’a de valeur que celle accordée par les parties quant à son contenu et aux signatures. Il a date certaine de plein droit contrairement à l’acte sous seing privé assujetti à une formalité expresse d’enregistrement ;

- l’acte authentique est directement exécutoire en ce qu’il constate une créance de somme d’argent (à l’exclusion des dommages et intérêts) alors que l’acte sous seing privé nécessite l’obtention d’une décision de justice purgée de tous recours ordinaires;

- l’acte authentique engage la responsabilité civile professionnelle de son auteur, garantie par une large couverture d’assurance (150 millions d’Euros de couverture pour les notaires de la Chambre des Notaires de Paris) ;

- l’acte authentique est conservé par le notaire à perpétuité et il en délivre copie aux parties et ayants-droits, contrairement aux avocats qui n’ont pas cette obligation et ne sont pas astreints à la permanence de leur cabinet.

Cette suprématie se vérifie aussi sur le terrain de la sécurité juridique, eu égard au nombre infime de contentieux qu’il engendre par rapport aux actes sous seing privé.

Le contreseing d’avocat est un acte sous seing privé peu utilisé par la pratique puisque la responsabilité civile professionnelle de l’avocat contresignataire n’est couverte qu’à hauteur de 3 millions d’Euros au barreau de Paris.

Ainsi, par l'acte notarié, le créancier pourra recouvrer immédiatement ses créances et dans la confidentialité.

Après mise en demeure de son débiteur restée infructueuse, il demandera au notaire de lui délivrer dans les 24 heures, une copie exécutoire de l’acte authentique constatant la créance (bail, garantie de passif, acte de vente avec crédit-vendeur ou prêt, bulletin de souscription d’actions...) dont le coût s’élève à 1,17 Euros hors taxes par page. Puis le créancier, assisté du notaire, confiera la copie exécutoire à un huissier de justice du lieu du domicile du débiteur pour procéder aux mesures d’exécution au même titre qu’une décision de justice dotée de la force exécutoire.

S’il s’agit d’exécuter à l’encontre d’un débiteur situé dans un autre Etat de l’Union européenne, le notaire qui a reçu l’acte authentique délivrera un certificat de l’article 53 du règlement européen du 12 décembre 2012, avec une copie de l’acte authentique (coût identique à celui d’une copie exécutoire majoré d’un émolument de 3,90€ HT pour le certificat), permettant de contraindre l’exécution du débiteur dans les mêmes conditions que sur le territoire national.

“Il est regrettable que mes confrères n’aient pas suggéré à Monsieur Macron de créer des notaires d’entreprises. ”

On rappellera que ces frais d’exécution, avancés par le créancier, seront remboursés par le débiteur, le recouvrement étant fondé sur un titre exécutoire. A défaut de celui-ci, le créancier conservera à sa charge les frais de recouvrement amiable à l’encontre du débiteur.

Il appartiendra éventuellement au débiteur de contester ces mesures devant le juge de l’exécution qui doit statuer contradictoirement et qui peut être saisi en référé. Le créancier devra alors démontrer soit, en cas de mesure définitive, le bien-fondé de sa créance soit, en cas de mesure provisoire, que la créance parait fondée en son principe.

En présence d’une garantie de passif, il sera nécessaire de rapporter des éléments de preuve venant corroborer la liquidité et l’exigibilité de la créance indépendamment de l’acte notarié. En effet, l’objet de la convention de garantie est de définir les postes du bilan garantis, les plafonds et seuils ou franchises, les dates butoirs et la procédure de mise en œuvre de la garantie afin que le juge de l’exécution puisse statuer sur le montant exact des sommes dues.

Avec un acte sous seing privé, le créancier doit saisir le juge de l’exécution pour obtenir un titre exécutoire en vertu d’une procédure contradictoire au fond, dont la lenteur permet au débiteur d’organiser son insolvabilité.

Recourir à un notaire en droit des affaires ne coûte pas plus cher qu’un avocat puisque son domaine de compétence relève d’un honoraire librement négocié avec le client sur la base d’un taux horaire ou d’un forfait. Il s’agit, en effet, d’une prestation de service sur mesure offerte par le notaire et non d’un contrat de vente à objet standard et dont le prix doit être déterminé à sa conclusion.

Il est regrettable que mes confrères n’aient pas suggéré à Monsieur Macron de créer des notaires d’entreprises.

En effet, je constate régulièrement que le paramètre juridique est insuffisamment pris en compte, voire ignoré, par les chefs d’entreprise tant dans leurs prises de décision que dans leur organisation et management. Ces fréquentes carences vont de l’absence de tenue des comptes d’actionnaires jusqu’au défaut de préparation de la transmission de l’entreprise, en passant par une ignorance des modes de financement des opérations de capital-développement et conditions d’obtention. Des notaires d’entreprises permettraient ainsi aux entreprises d’anticiper et de documenter leurs opérations économiques mais aussi d’organiser l’archivage complet de leurs documentations juridique, fiscale et comptable. On constate trop souvent que les opérations de vente d’actifs, de prise de garanties, de transmission d’entreprise, de propriété intellectuelle… sont ralenties faute de documentation actualisée disponible. Le domaine de l’immobilier d’entreprise est probablement celui où il y a la plus grande carence en la matière.

En outre, on observe que l’administration, en particulier en matière fiscale, a les plus grandes difficultés à contrôler les législations complexes en vigueur et par conséquent, a besoin de s’appuyer sur les professions réglementées pour pallier cette carence.

À ce sujet, le notaire et le commissaire aux comptes ont beaucoup de points communs de par leur statut, à la différence que le premier intervient en amont alors que le second exerce ses missions de contrôle en aval, une fois les décisions prises.

Par Bruno Bédaride, notaire

10 astuces pour maitriser les coûts lors de sa création d'entreprise
29 Septembre 2015
Réussir à remplir sa trésorerie la première année d'exploitation pour rembourser les nombreux investissements n'est jamais chose aisée pour l'entrepreneur. Faire de nombreuses petites économies sur toute la chaîne d'actions réalisées durant la phase de création de société permet de réinvestir ces économies réalisées dans de meilleures sources de rendement.

1 - Faire une étude de marché approfondie

Qu'il s'agisse de l'analyse de la demande, de l'offre, des fournisseurs ou de la réglementation, l'étude de marché doit permettre de définir de nombreux points clefs pour appréhender le futur de la société : définition de la stratégie commerciale, avantage concurrentiel, prévisionnel financier sur 3 ans. L'étude de marché permet en outre de fixer des hypothèses de chiffre d'affaires sur du plus long terme, comprendre comment atteindre les objectifs fixés.

La recherche d'informations, la réalisation d'enquêtes , la synthèse et l'analyse des informations recueillies, la rédaction d'un rapport de l'estimation du CA potentiel sont autant de moyens d'aborder l'étude de marché de manière structurée.

2 - Définir le coeur de son activité

L'objet social de la société permet de synthétiser l'activité de l'entreprise. De plus, définir un marché pour une idée permet de construire en détail une offre commerciale et un bon canal de distribution. Définir le coeur de son activité permet également de réfléchir au moyen de contrôler ses charges.

3 - Bien choisir son statut juridique

Le nombre d'associé permet d'entrée de jeu de mieux choisir son statut juridique. Ce choix peut avoir une vraie influence financière. Choisir l'entreprise individuelle implique davantage le chef d'entreprise vis-à- vis des dettes de sa société, même si la personne morale oblige également à maitriser son budget, le choix du statut juridique a de vraies conséquences juridiques :

L'impôt sur les sociétés impose l'entreprise au régime du bénéfice réel. Le taux d'imposition normal est alors de 33,33% ou réduit de 15% sur une faction du bénéfice imposable limité à 38 120 de CA annuel.

Pour bénéficier de ce taux réduit, - l'entreprise doit réaliser un chiffre d'affaires HT inférieur à 7 630 000 euros. Le capital social doit être entièrement libéré et détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société elle-même détenue, à 75 % au moins, par des personnes physiques.

De plus, Les entreprises nouvelles et les sociétés soumises à l'IR qui optent pour l'IS, sont dispensées du versement des acomptes d'IS correspondant à leur premier exercice d'imposition à l'IS.

Les sociétés sont également dispensées du paiement des acomptes d'IS lorsque le montant de l'impôt dû l'année précédente est inférieur à 3 000 euros.

4 - Rédiger son propre business plan

Faire la liste de ses besoins au démarrage de l'activité permet de ne pas disperser ses premiers investissements. En effet, bien anticiper le coût de conception et de développement de la fabrication des produits ou services prochainement commercialisé permet de maîtriser ses données financières:

L'équillibre financier d'un projet se définie à travers les fonds de roulement sur environ 3 ans, la capacité d'autofinancement, et la rentabilité d'exploitation.

5 - Trouver des aides au financement de l'Etat

Aide à la maturation des projets innovants (AIMA), prêt pour la création d'entreprise (PCE), prêt d'honneur initiative FRANCE, Paris innovation amorçage (PIA), statut de jeune entreprise innovante (JEI) , crédit d'impôts recherche (CIR) crédit d'impôt innovation (CII) sont les principaux centre de financement publics. Le site aides-entreprises permet de bénéficier d'aides allouées filtrées selon le type d'aide souhaité.

6 - Publier la parution légale en ligne

Si la publicité légale est obligatoire après avoir enregistré ses statuts, l'offre actuelle est à analyser de prêt tant les prix peuvent varier d'un acteur à l'autre. Opter pour une solution d'annonce légale en ligne qui permet de visualiser le prix avant de payer permet de faire jouer la concurrence.

7 - Opter pour le co-working

Domicilier son entreprise représente un vrai coût tandis que rester à domicile oblige à sacrifier de précieuses heures de travail. Pour les fondateurs d'EURL ou de SAS, le co-working permet de rester dans une bonne ambiance de travail. La France compte actuellement 300 espaces de travail collaboratif. Bien choisir son espace en fonction de son secteur d'activité et des tarifs pratiqués. Une solution pratique également pour million d'auto-entrepreneurs cet été et les free-lance qui représentent en 2015, 7 à 8%% des travailleurs des services (+8,6% sur un an).

8 - Trouver des ressources juridiques gratuites

Qu'il s'agisse de modèles d'annonces légales gratuits, de demande d'immatriculation d'une société ou de statuts de création d'entreprise, de nombreuses sites à l'image de Jurismatic offrent de vraies ressources juridiques "open source" : statuts, pactes d'associés fondateurs, contrats de CDI ou de CDD.

9 - Faire des économies sur les frais bancaires

Socialcompare permet de comparer l'ensemble des offres bancaires à destination des entreprises : banque en ligne, frais d'ouverture, commission de mouvements, accès aux services en ligne, frais de cartes bancaires sont analysés.

10 - Lancer son entreprise bien entouré

Amis, proche et famille sont de précieux alliés pour lancer son activité. échanger avec des acteurs de son secteur d'activité. En France, au bout de 5 ans, c'est seulement la moitié des projets d'entreprise qui perdure. Imaginer des outils de pilotage autres que financiers comme la rencontre de partenaires, de prospects, des plages de repos et de réflexion permet de s'économiser soit-même pour perdurer dans la couse de fond de la vie de chef d'entreprise.

Ne pas hésiter à nous appeler ...
05 Juin 2015
Vous possédez ou connaissez quelqu'un possédant un local commercial, un entrepôt, un bureau ou un terrain et qui souhaite le louer ou le vendre? Contactez-nous au 04 93 68 68 69 nous nous ferons un plaisir de vous répondre.
La Team CCE
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Prolongation ou Renouvellement d'un bail commercial 3/6/9
01 Juin 2015
Un bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme , mais ne se renouvelle pas automatiquement. Il ne prend fin que par l'effet d'un congé donné par le bailleur ou le locataire, ou d'une demande de renouvellement de la part du locataire. Ainsi à l'expiration du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit personne ne prend d'initiative et le bail se poursuit alors par tacite prolongation.

Tacite prolongation
Renouvellement
Renouvellement avec modification du loyer
En cas de litige

1 Tacite prolongation

Si le bail commercial arrivé à expiration ne fait pas l'objet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite, sans être véritablement renouvelé, et poursuit ses effets.

Dans ce cas, le locataire n'a plus de bail commercial, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Car il appartiendra au successeur de négocier avec le propriétaire le renouvellement du bail, avec les risques juridiques que cela représente pour lui. La prolongation de la durée du bail peut l'amener à dépasser la durée de 12 ans, permettant ainsi au propriétaire de déplafonner le loyer.

À savoir : il ne faut pas confondre la tacite prolongation, qui signifie que le bail en cours se poursuit sans le renouveler ni créer de nouveaux droits, et la tacite reconduction, qui induit la formation d'un nouveau bail générateur de droits.

2 Renouvellement

Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement, s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

S'il souhaite voir son bail renouvelé, le locataire doit, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, en demander le renouvellement au bailleur par acte d'huissier. Il peut en faire la demande à tout moment au cours de sa tacite prolongation.

L'acte doit mentionner, sous peine de nullité : « Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Le bailleur doit dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement faire connaître au locataire par acte d'huissier s'il accepte ou refuse le renouvellement. À défaut d'avoir fait connaître sa position il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

Le bailleur peut accepter le renouvellement en gardant le silence pendant 3 mois.

S'il le refuse, l'acte d'huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal, dans un délai de 2 ans.

3 Renouvellement avec modification du loyer

Si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement en transmettant d'abord un congé au locataire par acte d'huissier, 6 mois avant la fin du bail. Il fixe le montant du loyer du bail renouvelé.

Le locataire peut alors :

soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d'huissier,

soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n'est possible.

L'augmentation du loyer au moment du renouvellement est soumise aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.

En cas de renouvellement, tant que le bail n'a pas dépassé 12 ans, il faut multiplier l'ancien loyer par le dernier indice connu, puis le diviser par l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.

Le plafonnement du loyer renouvelé ne s'applique pas en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

4 En cas de litige

En cas de désaccord sur le loyer au moment du renouvellement du bail (sauf révision triennale), et après échec d'une solution amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture.

Si l'affaire n'est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal de grande instance (TGI), appelé « juge des loyers ».

Les parties au contrat peuvent décider d'appliquer la clause d'échelle mobile ou d'indexation, et non le plafonnement : le loyer est indexé automatiquement sur la variation de l'indice retenu dans le contrat selon une périodicité déterminée. Si le loyer augmente de plus du 1/4 par rapport au prix précédemment fixé, le bailleur ou le locataire peut alors demander la révision judiciaire du loyer.

Accessibilité handicapés : le point sur les exigences et les échéances
22 Mai 2015
Accessibilité des personnes handicapées et Agendas d'Accessibilité Programmée
La loi du 11 février 2005 pour « l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées » imposait notamment à tous les Etablissement Recevant du Public (ERP) d'être accessibles aux personnes handicapées le 1er janvier 2015. Bien que des aménagements soient apportés à ce dispositif, l'obligation d'accessibilité est réaffirmée.

Accessibilité handicapés : le point sur les exigences et les échéances

De nouvelles échéances pour la mise en accessibilité des ERP (Etablissements Recevant du Public) ont été arrêtées dans l’ordonnance parue le 27 septembre dernier :

- Si votre établissement est en cours de travaux de mise en accessibilité et sera accessible avant le 27 septembre : seul le document justifiant les travaux est à fournir avant le 27 septembre 2015 (imprimé CERFA tenant lieu d’ADAP)
- Si votre établissement n’est pas accessible aux personnes handicapées : un Agenda d’Accessibilité Programmé (Ad’Ap) doit être déposé avant le 27 septembre 2015 (en mairie ou en préfecture selon les cas).

Dans certains cas (impossibilité technique, patrimoine historique, disproportion financière etc.), des dérogations peuvent être accordées. Un dossier de dérogation doit être déposé en mairie. Il sera examiné par la commission d'accessibilité compétente.

Agenda d’Accessibilité Programmée (Ad’Ap) en quelques mots

L’ Ad’Ap est obligatoire pour les propriétaires/gestionnaire d’ERP (quelle que soit la catégorie) qui n’étaient pas accessibles au 31 décembre 2014.

Un Ad’Ap se matérialise sous forme d’imprimés CERFA. Il contient :
- une description de l’ERP
- un état des lieux en matière d’accessibilité
- un descriptif des travaux d’accessibilité envisagés,
- un planning de mise en œuvre des travaux (de 3 ans à 9 ans selon les cas).
- un engagement de financement.

L’ Ad’Ap constitue un engagement formel du propriétaire/gestionnaire de mise en accessibilité de son/ses ERP.

Vous souhaitez plus d’information sur les Ad’Ap et l’accessibilité handicapés ? Notre partenaire Bureau Veritas propose des réunions d’informations gratuites partout en France pour faire le point sur vos obligations, les échéances et la mise en œuvre des Ad’Ap.
> Programme et inscription en ligne (http://lesrendezvous.bureauveritas.fr/les-themes-d-actualites/3_22_les-agendas-d-accessibilite-programmees-ad-ap.html)

Vous avez un commerce, un cabinet médical, un local professionnel et vous souhaitez obtenir un devis pour réaliser un diagnostic d’accessibilité ou votre Ad’Ap ?
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Créer une entreprise en solo : 30 conseils à suivre pour s'en sortir !
05 Mai 2015
En entreprise individuelle ou en auto-entrepreneur, avant de se lancer en solo, la réflexion s’impose afin que le projet d’entreprise soit bien au point. Voici quelques éléments à considérer de près avant de partir dans le grand bain et d’éviter toute noyade, tant que faire se peut. Car créer sa boîte en solo exige certaines qualités et formalités bien précises.

Télécharger notre fichier.



Reprendre une entreprise en liquidation
23 Avril 2015
Avant de vous engager dans la reprise d’une entreprise en liquidation, commencez par répondre à ces quatre questions essentielles : pourquoi, quand, comment, combien.

Attention tout de même aux contraintes et aux risques.

La reprise d’entreprises en difficulté a longtemps, souffert d’une réputation sulfureuse. En cause, quelques scandales retentissants qui ont vu la liquidation d’entreprises saines connaissant des difficultés financières passagères. C’est fini. Le monde de la reprise d’entreprises en difficulté a changé en bien. Il est aussi mieux encadré par ceux qui ont la charge d’autoriser ou refuser les reprises.

Dès lors, reprendre une entreprise en liquidation judiciaire redevient une solution intéressante et honorable pour le chef d’entreprise en quête d’activité. Reste à se poser les bonnes questions pour savoir s’il faut y aller ou pas, en pesant soigneusement le pour et le contre.

Etablissez votre stratégie

Pourquoi reprendre une entreprise, un commerce, une usine en liquidation judiciaire ? Les bonnes raisons ne manquent pas, à analyser à l’aune de vos enjeux, vos attentes et les aléas.

Croissance externe. En reprenant une entreprise dont l’activité est similaire à la vôtre, ou complémentaire, vous réaliserez une opération de croissance externe aux retombées (peut-être) positives si l’intégration réussit.

Une alternative à la création ex nihilo. Au lieu de créer une entreprise en partant de rien, la reprise d’une activité existante vous permet de gagner du temps : les clients et les fournisseurs existent, les salariés sont déjà opérationnels, l’entreprise dispose peut être d’un local qui évite d’en rechercher un etc.

Ne sous estimez pas les risques de l’entreprise moribonde. La reprise d’une entreprise en liquidation judiciaire a aussi sa face sombre sur laquelle vous ne devez pas faire l’impasse. Ce n’est pas parce qu’une entreprise est vendue à bas prix qu’elle sera l’affaire du siècle. L’écho médiatique livre chaque jour son lot d’exemples d’entreprises qui périclitent définitivement après avoir été reprises. Autrement dit, toute entreprise en difficulté n’est pas forcément « sauvable ». Avant de s’engager, il faut savoir pourquoi elle en est arrivée là. Reste qu’il y a aussi de très belles réussites d’entreprises à la santé éclatante alors qu’elles étaient au fond du gouffre de la liquidation judiciaire il y a encore quelques années.

Repreneur cherche entreprise à reprendre

Quand on veut reprendre une affaire en difficulté, mieux vaut jouer la carte de la proximité géographique, c’est-à-dire chercher auprès du marché local, de la région où vous vivez. Une fois la décision prise, il faudra se vers tourner vers les acteurs qui œuvrent dans le secteur de la cession d’entreprise en difficulté : chambres de commerce, administrateurs judiciaires, mandataires liquidateurs etc

www.aspaj.fr site des mandataires judiciaires permet de consulter les offres portant sur les entreprises à céder dans toute la France.

www.infogreffe.fr site des tribunaux de commerce publie le calendrier des audiences et des jugements dédiées aux entreprises en difficulté. Il est possible d’y créer une alerte afin d’être contacté si une affaire répond à vos critères. Il est également possible de faire une offre de reprise pour une entreprise dès l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire (donc sans attendre l’étape de la liquidation judiciaire) adressée à l’administrateur judiciaire, tendant au maintien de l’activité.

Le parcours pour le faire

Une fois que vous avez trouvé l’affaire qui répond à vos souhaits, il reste l’étape la plus délicate : être choisi comme repreneur alors que des concurrents convoitent aussi l’entreprise que vous visez.

Pour cela, il vous faut présenter une offre de reprise écrite comportant les huit mentions prévues à l’article L 642-2 du code de commerce, notamment la désignation précise des biens, des droits et des contrats inclus dans l'offre (donc le périmètre de votre offre, ce que vous reprendre exactement) ; le prix proposé, les modalités de règlement, la date de réalisation de la cession.

Le liquidateur ou l’administrateur judiciaire dépose les offres au greffe du tribunal de grande instance, et tout intéressé peut en prendre connaissance.

Attention, faire une offre juste pour voir le dossier est dangereux : une fois exprimée, l’offre de reprise ne peut être ni modifiée, sauf si c’est pour l’améliorer, ni retirée. L’auteur d’une offre de reprise est lié jusqu'à la décision du tribunal arrêtant le plan de cession.



Michèle Auteuil
posté par CESSIONPME.COM le 13/04/2015

Commerçants, professions libérales, établissements publics...
19 Mars 2015
S'engager dans un agenda d'accessibilité programmée !

Découvrez l'Agenda d'Accessibilité Programmée (Ad'AP) : un dispositif simple, adapté à vos besoins, pour mettre votre établissement en conformité avec la réglementation en vigueur à partir du 1er janvier 2015.
http://www.accessibilite.gouv.fr/

Droit à l’information des salariés sur la cession du fonds de commerce ou de l’entreprise

Le décret précisant les modalités d’information des salariés de la volonté du propriétaire de céder son entreprise ou son fonds de commerce a été publié le 28 octobre 2014 et doit être appliqué depuis le 1er novembre 2014. Le non respect de ces obligations permettrait à un salarié de demander la nullité de la cession.

Ce décret est pris pour l’application des dispositions de la loi n° 2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire facilitant la transmission d’entreprises à leurs salariés.

Le décret précise comment les entreprises de moins de 250 salariés peuvent satisfaire l’obligation qui leur est faite d’informer leurs salariés en cas de projet de cession de fonds de commerce ou de l’entreprise.

L’objectif est de permettre à un ou plusieurs salariés de faire connaître leur désir de reprendre l’entreprise.

En cas de non respect de cette obligation d’information, un salarié pourrait demander l’annulation de la cession auprès du juge commercial ou du Tribunal de Grande Instance dans un délai de deux mois à partir de la publication de la cession.

Ce texte, qui entre en application au 1er novembre, ne s’applique pas aux cessions qui seraient conclues à l’issue d’une négociation exclusive engagée avant le 1er novembre 2014.

Deux mois avant la cession, les salariés doivent être informés L’entreprise doit procéder à cette information au plus tard deux mois avant la cession (article L141-23 du code de commerce).

I QUE DOIT-ON ENTENDRE PAR CESSION ?

Ce peut être le propriétaire d’un fonds de commerce qui souhaite le céder ou bien un actionnaire détenant plus de 50% des parts sociales, actions ou valeurs mobilières dans une entreprise qui entend les vendre, ou d’un actionnaire dont la cession de parts donne accès à la majorité du capital d’une société par actions

II QUELLES SONT LES ENTREPRISES CONCERNÉES ?

Sont visées par ces dispositions :

les entreprises qui n’ont pas l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise ;
les entreprises qui ont cette obligation mais se trouvent dans la catégorie des PME (celles qui, d’une part, occupent moins de 250 personnes, d’autre part, ont un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 M€ ou un total de bilan n’excédant pas 43 M€).

Sont dispensées de mettre en œuvre ce droit à l’information 50 millions de chiffre d’affaires ou en cas de succession

III COMMENT DOIT ÊTRE INFORME LE SALARIE ?

Cette information peut être effectuée par tout moyen, les salariés étant tenus à une obligation de discrétion (articles L141-25 pour les entreprises sans comité d’entreprise et L141-30 pour les entreprises ayant un CE).

Une entreprise dépourvue de CE qui souhaiterait vendre sans attendre ce délai de 2 mois peut le faire à condition de démontrer que tous les salariés ont été informés du projet et n’ont pas exprimé de volonté de présenter d’offre de reprise.

Les salariés à informer comprennent les employés en congé maladie ou en congé maternité et les apprentis, mais pas les intérimaires et les stagiaires.

Les salariés doivent être informés par l’un des moyens suivants :

1° Au cours d’une réunion d’information des salariés à l’issue de laquelle ces derniers signent le registre de présence à cette réunion ;

2° Par un affichage. La date de réception de l’information est celle apposée par le salarié sur un registre accompagnée de sa signature attestant qu’il a pris connaissance de cet affichage ;

3° Par courrier électronique, à la condition que la date de réception puisse être certifiée ;

4° Par remise en main propre, contre émargement ou récépissé, d’un document écrit mentionnant les informations requises ;

5° Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La date de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;

Par acte extrajudiciaire ;

Par tout autre moyen de nature à rendre certaine la date de réception.

Dans le cas d’une entreprise disposant d’un comité d’entreprise, l’employeur doit informer les salariés en même temps qu’il consulte le CE ou les délégués du personnel (art L141-28).

Afin de favoriser un éventuel projet de reprise, les salariés peuvent aussi se faire assister par un représentant d’une chambre de commerce ou d’agriculture ou d’artisanat (art L23-10-2), d’un expert-comptable, avocat, notaire, d’un représentant de la confédération des sociétés coopératives (Scop) voire d’un conseiller en investissements financiers ou de toute autre personne au choix.

Dans tous les cas, le cédant n’est aucunement tenu de donner une suite favorable au projet de reprise d’un ou de plusieurs salariés. Une fois l’information délivrée aux salariés, le cédant dispose de deux ans pour procéder à la cession sans avoir à nouveau à en informer les salariés.

Ajoutons pour finir qu’une autre obligation s’impose désormais aux entreprises de moins de 250 salariés : informer leurs salariés tous les 3 ans des règles qui régissent la reprise d’une société par les salariés.

IV QUEL EST LE CONTENU DE L’INFORMATION ?

L’information donnée aux salariés porte simplement sur la volonté de procéder à une cession et sur la possibilité donnée aux salariés de présenter une offre d’achat.

La loi n’impose la transmission d’aucune autre information et d’aucun document relatif au fonctionnement, à la comptabilité ou à la stratégie de l’entreprise.

V DANS QUEL DÉLAI LE SALARIE PEUT-IL SE PORTER CANDIDAT ?

Les salariés ont un délai de 2 mois pour faire connaître au cédant leur offre ou leur décision de ne pas en faire.

Ce délai de deux mois, avant l’expiration duquel la cession ne peut être réalisée sous peine de risquer l’annulation, court :

En principe, à compter de l’information des salariés, et même, pour chacun d’eux, de la réception de l’information (argument tiré des art. L.141-25, L.141-30, L.23-10-3, L.23-10-9 nouveaux c.com.)
Exceptionnellement, dans le cas de la cession du fonds de commerce d’une entreprise de moins de 250 salariés envisagée par un propriétaire non exploitant, il court à compter de la notification à l’exploitant)

Pour les entreprises de moins de 50 salariés, le délai prend fin avant l’expiration des deux mois (ce qui rend la cession possible) si chacun des salariés a fait connaître au cédant sa décision de ne pas faire d’offre.

Décret n° 2014-1254 du 28 octobre 2014 relatif à l’information des salariés en cas de cession de leur entreprise





Financement de l’entreprise, les dangers de la caution personnelle
17 Mars 2015
posté par CESSIONPME.COM le 16/02/2015

Une signature peut rassurer le banquier prêteur, sauver l’entreprise et… coûter très cher au garant. Se porter caution est un engagement lourd de conséquences qui ne doit pas être décidé à la légère. Explications.

Il y a quelques années, une banque de financement des entreprises disposait d’un service nommé exécution des cautions. Expression épouvantable (aujourd’hui abandonnée) qui désignait de manière explicite et imagée ce que sera peut-être le sort de celui qui se porte garant si l’entreprise emprunteuse défaille.

La question du cautionnement se pose fréquemment lorsque l’entreprise sollicite un financement auprès d’un établissement bancaire.

Pour avoir l’assurance d’être payée, quoi qu’il advienne, la banque demande alors au chef d’entreprise de donner sa garantie personnelle, c’est-à-dire de se porter caution.

L’emprunteur ne veut pas ou ne peut pas payer

En acceptant de vous porter caution pour les crédits et/ou les découverts et autres facilités de caisse consentis à l’entreprise, vous acceptez de payer à sa place sur vos deniers personnels et votre patrimoine, si elle ne peut pas ou ne veut pas honorer ses remboursements.

Le financement des locaux professionnels est également consenti, le plus souvent, en contrepartie de la garantie personnelle du dirigeant.

En toute hypothèse, votre cautionnement ne peut pas être obtenu à votre insu. La banque prêteuse doit vous faire signer un acte en bonne et due forme comportant des mentions particulières pour vous permettre de mesurer pleinement la portée et l’étendue de votre engagement.

Il ne faut pas non plus oublier de régler la question de votre cautionnement avec le repreneur si vous cédez votre entreprise et/ou vos locaux professionnels C’est que la cession n’annule pas votre engagement : vous restez caution même si vous avez vendu l’affaire. Parmi les éléments de la négociation (prix de vente, conditions…), il faut absolument prévoir une substitution de caution, c’est-à-dire que le repreneur accepte de devenir caution à votre place. Ou si cela est possible, céder l’affaire seulement le crédit que vous avez cautionné est complètement remboursé.

Direction la commission de surendettement

L’entreprise dont vous avez cautionné les engagements ne rembourse plus les financements qui lui ont été consentis.

Aussitôt, la banque prêteuse va vous présenter la note et vous demander de la payer. Seulement voilà. Vos finances sont au plus bas, et cette dette seule ou ajoutée à d’autres dettes personnelles vous plonge dans le surendettement. Au sens de la loi, la situation de surendettement des personnes physiques est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire à l’ensemble des dettes non professionnelles. Une dette née du cautionnement des engagements d’une entreprise est considérée comme une dette privée.

La Commission de surendettement ne va pas effacer d’un coup de baguette magique vos dettes. Elle va plutôt négocier, avec vos créanciers, un plan de remboursement sur une longue période, quitte à réduire le montant des intérêts.

Mais si vous êtes dans une situation irrémédiablement compromise qui vous rend totalement incapable de rembourser quoi que ce soit, la Commission de surendettement peut décider l’effacement de toutes vos dettes.

Ce que dit la loi

L'impossibilité manifeste pour une personne physique de bonne foi de faire face à l'engagement qu'elle a donné de cautionner ou d'acquitter solidairement la dette d'un entrepreneur individuel ou d'une société caractérise également une situation de surendettement. Article L330-1, code de la consommation (Extraits).



Audit du bail commercial en cas de "cession de droit au bail" ou du "fonds de commerce"
26 Février 2015
Certaines clauses du bail commercial peuvent avoir des conséquences négatives pour l'avenir du fonds de commerce. Elles doivent être prises en compte par le repreneur. Elles sont principalement relatives à la cession du bail, au loyer et à la répartition des charges et des travaux. La valeur du fonds de commerce ne dépend pas uniquement de la valeur de la clientèle.

Certaines clauses du bail commercial peuvent avoir des conséquences négatives pour l'avenir du fonds de commerce. Elles doivent donc être prises en compte par le repreneur s'il ne veut pas risquer de les découvrir a posteriori. Elles sont principalement relatives à la cession du bail, au loyer et à la répartition des charges et des travaux.

Certaines clauses du bail commercial peuvent avoir des conséquences négatives pour l'avenir du fonds de commerce. Elles doivent être prises en compte par le repreneur. Elles sont principalement relatives à la cession du bail, au loyer et à la répartition des charges et des travaux. La valeur du fonds de commerce ne dépend pas uniquement de la valeur de la clientèle.

Certaines clauses du bail commercial peuvent avoir des conséquences négatives pour l'avenir du fonds de commerce. Elles doivent donc être prises en compte par le repreneur s'il ne veut pas risquer de les découvrir a posteriori. Elles sont principalement relatives à la cession du bail, au loyer et à la répartition des charges et des travaux.
I. Les clauses ayant une incidence direct sur la cession du bail

Le repreneur devra chercher dans le bail commercial du cédant les clauses qui peuvent avoir une incidence sur la cession. Son attention devra notamment être attirée par les clauses suivantes.

A. - Clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce

Cette clause est usuelle dans beaucoup de baux commerciaux. Elle peut être rédigée de plusieurs manières. À titre d'exemple, les tribunaux ont interprété comme interdisant la cession du bail en dehors du fonds, la clause suivante « vous ne pourrez céder votre droit au présent bail, en tout ou en partie, qu'à un successeur dans le commerce ». Par conséquent, le repreneur ne pourra légitimement acquérir le bail que dans le cadre d'une cession de fonds de commerce.

Face à cette clause, le locataire peut négocier avec le propriétaire une autorisation de céder le bail seul.

Cependant, il pourra céder son bail commercial, en dehors de son fonds de commerce et pour des activités qui ne sont pas mentionnées dans le contrat s'il fait valoir ses droits à la retraite ou à une pension d'invalidité et s'il répond à certaines conditions (C. com., art. L. 145-51). Ce dispositif bénéficie au commerçant, à l'artisan à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL.

B. - Clause concernant la ou les activités autorisées dans les locaux loués

L'activité envisagée par le repreneur du bail doit être mentionnée dans le contrat de bail. Cette mention peut être expresse ou implicite (bail « tous commerces »). À défaut, le locataire devra négocier avec le propriétaire pour obtenir de ce dernier une autorisation de déspécialisation du bail au profit de son repreneur. Cette déspécialisation est souvent monnayé par le bailleur.

la clause « tous commerces » a pour objet de permettre au locataire de déspécialiser son activité sans avoir à respecter le formalisme défini, pour la déspécialisation partielle, à l'article L. 145-47 du Code de commerce et à l'article L. 145-48 de ce même code pour la déspécialisation plénière.

Attention ! La clause « tous commerce » ne permet pas au locataire de céder le bail pour « tous commerce ». Le repreneur doit donc acquérir le fonds de commerce pour pouvoir bénéficier de la possibilité de déspécialiser librement.

Pour les baux commerciaux spécifiant une seule ou plusieurs activités, il est quelques fois difficile de trouver un repreneur. C'est pour cela que le législateur est intervenu pour permettre au locataire, commerçant, artisan, associé unique d'EURL ou gérant majoritaire depuis au moins deux ans, qui fait valoir ses droits à la retraite ou à une pension d'invalidité, de céder le bail commercial de son entreprise individuelle ou de sa société pour une activité qui n'est pas prévue dans son contrat.

Attention !

En cas de cession du SEUL bail dans la dernière période triennale, le repreneur qui va exercer une autre activité, ne pourra pas justifier de trois ans d'exploitation de son fonds de commerce pour obtenir le droit au renouvellement de son bail. Le repreneur doit alors s'assurer de la signature d'un nouveau bail de manière concomitante à la cession.

C. - Clause d'agrément de la personne du repreneur

Cette clause a pour objet de soumettre la cession du bail à l'agrément préalable de l'acquéreur par le propriétaire. Elle ne doit pas autoriser pour autant le propriétaire à refuser l'acquéreur sans raison valable.

Le bailleur doit donc motiver son refus. Les motifs justifiant un refus d'agrément peuvent être de plusieurs ordres :

* soit l'acquéreur n'achète pas le fonds de commerce malgré l'existence de la clause l'obligeant ;

* soit il achète le bail pour exercer une activité qui n'est pas prévu au bail ;

* soit l'acquéreur est un insolvable notoire.

Dans la plupart des cas, l'agrément permet au propriétaire de contrôler a priori la régularité de l'opération de cession du bail qui est envisagée. Si le bailleur refuse d'agréer le repreneur sans motif ou avec des motifs non valables, le cédant, peut obtenir en procédure de référé la levée du refus d'agrément. Il devra préalablement faire la preuve des arguments du propriétaire. Pour ce faire, il utilisera un huissier de justice qui délivrera au bailleur une sommation interpellative par laquelle l'officier de justice demandera au bailleur de justifier son refus d'agrément ou son refus de répondre. L'huissier rédigera alors un procès-verbal qui sera alors utilisé en justice.

D. - Clause imposant un formalisme particulier

Plusieurs types de clauses peuvent exister dans le bail. Par exemple, il peut être prévu que le preneur doit faire réaliser l'acte de cession du bail, en présence du propriétaire, devant un notaire déterminé.

À défaut de cette clause, la cession du bail peut être effectuée par un acte sous seing privé. Pour rendre l'acte opposable au bailleur, il faudra alors lui notifier la cession du bail ainsi que celle du dépôt de garantie par un acte d'huissier (C. civ., art. 1690).

E. - Clause de garantie solidaire

Il s'agit d'une clause par laquelle le locataire qui cède son bail commercial ou son fonds de commerce s'engage à se porter garant solidaire du repreneur, appelé cessionnaire, pour le paiement des loyers ou des charges, jusqu'au renouvellement du bail. Cette clause permet donc au propriétaire de se retourner contre le cédant en cas de défaillance du cessionnaire.

Elle constitue une « épée de Damoclès » sur la tête du cédant. Elle concerne aussi le cessionnaire dans la mesure où ce dernier peut être amené à céder ultérieurement le bail.

La clause peut être rédigée de manière assez large pour couvrir également l'éventuelle défaillance d'un sous acquéreur. L'acquéreur a donc tout intérêt à limiter sa garantie solidaire à la défaillance de son propre cessionnaire.

À défaut de disposition particulière dans le contrat, la clause de garantie solidaire court jusqu'à l'expiration du bail initial.

Lors de la prise du bail commercial, le locataire doit en conséquence veiller à la rédaction de cette clause et à la négocier pour la réduire si elle a une portée trop large.

A titre d'exemple, il a également tout intérêt à demander :

* à son propriétaire à ce que soit insérée dans le contrat de bail une clause par laquelle le bailleur s'engage à informer régulièrement le cédant de la situation locative de son cessionnaire ;

* à son successeur de lui présenter des garanties personnelles (caution bancaire, cautionnement d'un de ses proches, etc.) de manière à s'assurer de sa solvabilité par la suite.

Il peut également demander au propriétaire de limiter la garantie à un certain nombre de mois de loyers (par exemple 6 mois de loyers).
II. Les clauses relatives au loyer et à la répartition des charges et des travaux

Ces clauses n'ont pas une incidence directe sur la cession du bail, mais elles en ont un impact économique direct et immédiat.

En effet, le preneur s'engage en signant un bail au regard d'une surface déterminée, du bonne état locatif des lieux et du montant d'un loyer.

Or, il convient toujours d'analyser les clauses d'indexation et de charges augmentatives du montant du loyer.

A. - La répartition des charges

Dans le contrat de bail commercial, les parties déterminent librement les charges qui incombent au locataire et celles qui reviennent aux bailleurs.

En l'absence de clause dans le bail commercial, il convient de se référer aux principes de droit commun.

A ce titre, sont en principe à la charge du locataire :

* les taxes dites locatives, c'est-à-dire celles de voirie, d'enlèvement des ordures ménagères, d'assainissement, d'égout et de police ;

* les dépenses de consommation, c'est-à-dire eau, gaz, électricité ;

* les taxes afférentes à son activité ;

* les charges nécessaires à l'exploitation de son commerce ;

* les honoraires de rédaction d'acte et les droits d'enregistrement ;

* si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs.

Sont en principe à la charge du propriétaire :

* l'impôt foncier ;

* l'assurance de l'immeuble ;

* les frais de gestion et les honoraires du syndic ;

* la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France ;

* si le local est situé dans une copropriété : les charges de conservation et d'administration des parties communes proportionnellement aux tantièmes de copropriété attachés au lot.

Le propriétaire a, toutefois, la possibilité d'insérer une clause dans le bail lui permettant de récupérer et de lui rembourser l'impôt foncier.

Dans cette hypothèse, il doit savoir que ces charges, considérées comme exceptionnelles, constituent un supplément de loyer déguisé. Il doit donc en tenir compte au moment où il discute le loyer avec le propriétaire.

B. - Les travaux

Une distinction est traditionnellement faite entre :

- les travaux d'entretien de l'article 605 du Code civil qui sont à la charge du preneur ;

- et les gros travaux, concernant le clos et le couvert, de l'article 606 de ce même code qui sont à la charge du bailleur.

L'article L. 111-7 du Code de la construction et de l'habitation prévoit notamment une mise aux normes des locaux commerciaux pour l'accessibilité des handicapés pour le 1er janvier 2015. La réglementation dispose que les travaux sont à la charge du propriétaire ou du gestionnaire de l'établissement recevant du public.

Les travaux sont à la charge du preneur dans deux cas :

* si une clause du bail commercial le prévoit expressément ;

* lorsqu'il est stipulé dans le contrat de bail que le preneur prend à sa charge les travaux imposés par l'autorité administrative.

À défaut de clause expresse ou d'une clause mettant à la charge du preneur les travaux rendus obligatoires par l'autorité administrative, la charge des travaux incombe au bailleur en vertu du principe énoncé à l'article 1719 du Code civil. Ce dernier doit en effet délivrer au preneur un local en conformité avec l'activité autorisée par le contrat de bail.

C. - La possibilité d'une révision du loyer à la baisse

Lors de la conclusion du bail, les parties fixent librement le montant du loyer. C'est le jeu de l'offre et de la demande. En pratique, les parties se référent aux prix du marché.

Ce loyer peut être fixé à un montant très élevé, si le preneur n'a pas négocié son montant avant de signer le bail. Il peut alors se poser la question de savoir si on peut réviser à la baisse le loyer.

Dans la législation sur les baux commerciaux, la valeur locative a un rôle important. Cette valeur accompagne le bail, non pas dès sa naissance mais dès la première révision du loyer et ensuite tout au long de sa vie.

Il n'y a pas de définition légale de la valeur locative Mais le Code de commerce énumère les critères qui permettent de la déterminer. Selon l'article L. 145-33 du Code de commerce, ils sont les suivants :

* les caractéristiques du local ;

* la destination des lieux ;

* les obligations respectives des parties ;

* les facteurs locaux de commercialité ;

* les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La problématique est la suivante : est-il possible d'obtenir une baisse du loyer lors d'une future révision triennale du loyer dans la mesure où l'on prouve que la valeur locative est à la baisse ?

Depuis la loi MURCEF du 11 décembre 2001, le locataire ne peut obtenir une baisse du loyer qu'en prouvant une modification à la baisse des facteurs locaux de commercialité (C. com., art. R. 145-6).

Un autre cas de baisse du loyer est une évolution à la baisse de l'indice du coût de la construction (ICC) ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC), si ce dernier s'applique par la volonté commune des parties au contrat.

Si la révision est fondée sur une clause d'échelle mobile (révision annuelle du loyer fondée sur la variation de l'ICC ou de l'ILC), le loyer pourra être fixé à la valeur locative suivant certaines conditions.

L'article L. 145-39 du Code de commerce prévoit qu'une révision judiciaire peut être demandée chaque fois que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement (d'où l'importance de ne jamais signer d'acte lors des révisions annuelles validant la révision du loyer). Le juge saisi pourra ainsi fixer le loyer à la valeur locative.

Cependant, la Cour de cassation a clairement admis que le propriétaire pouvait demander le bénéfice de la révision judiciaire même si la clause d'échelle mobile entraînait déjà une hausse du loyer supérieur à 25 % (Cass. 3e civ., 20 juill. 1994, n° 93-10.657 : JurisData n° 1994-001369).
III. Les autres clauses du bail

Parmi les différentes clauses du bail, il convient d'examiner les points suivants : la désignation des lieux, la durée du bail et l'éventuel renouvellement du bail par tacite reconduction.

A. - La désignation des lieux

La désignation des lieux est souvent une source de conflits ou de litiges si la description du local est sommaire.

À titre d'exemple, les deux situations suivantes :

* Un restaurateur découvre a posteriori que sa cuisine a été construite sur une cour empiétant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété. Le syndic peut alors demander la destruction de ce local.

* Un commerçant utilisait depuis plusieurs années deux caves alors que le bail ne mentionnait qu'une cave. Le propriétaire est donc en droit de demander la restitution de la cave excédentaire.

Si la description dans le bail est sommaire, il est préférable de décrire les locaux de manière relativement claire et précise. Il convient, par exemple, d'indiquer la situation et la composition des locaux loués et des dépendances (caves, greniers, etc.).

Si des annexes, comprises dans les parties communes de l'immeuble (exemples : passage, sanitaire commun, etc.), sont mises à la disposition du locataire, il est également souhaitable de le spécifier, afin d'éviter toute contestation ultérieure.

Il ne faut pas hésiter à se déplacer pour vérifier la concordance entre la description des locaux figurant au bail et la réalité du local.

B. - La durée du bail

En principe, celle-ci est égale à neuf ans. Il est néanmoins possible de conclure des baux dont la durée est supérieure à neuf ans. Cependant, la conclusion d'un bail pour une durée supérieure à neuf ans n'est pas recommandée parce que ce bail peut être déplafonné au moment du renouvellement à la demande du bailleur.

En ce qui concerne le bail de courte durée (pour une durée égale au plus à deux ans) et la convention d'occupation précaire, ils ne permettent pas de bénéficier de la propriété commerciale. Ils sont régis par des dispositions spécifiques (C. com., art. L. 145-5).

Le locataire a donc généralement intérêt à obtenir du propriétaire que la durée du bail soit fixée à neuf ans.

C. - Le bail renouvelé par tacite reconduction Si aucune des parties ne prend l'initiative à l'arrivée du terme du bail (au bout de la neuvième année) il se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Dès lors chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d'au moins 6 mois et en délivrant le congé pour la fin du trimestre civil.

Cependant, si la durée du bail initial vient à excéder douze ans du fait de la tacite reconduction, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme du plafonnement (qui est généralement calculé sur la variation des indices du coût de la construction).

Le preneur a donc tout intérêt à demander rapidement le renouvellement en envoyant un acte d'huissier au bailleur si ce dernier ne lui a pas envoyé un congé avec une proposition de renouvellement dans les six mois qui précédent la fin du bail.
Gabriel Neu-Janicki - ©2015

Baux commerciaux, les règles du jeu changent
23 Février 2015
posté par CESSIONPME.COM le 06/02/2015

Le statut des baux commerciaux a été profondément remanié. En tête des modifications, les charges et les impôts, les hausses de loyers, le non-renouvellement du bail, l’état des lieux etc. Une remise à plat qui transforme la relation bailleur/locataire commercial. Explications.

La signature d’un bail commercial s’impose pour les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS), ou à un chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers. Le bail commercial est soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, modifiés par la loi Pinel.

Passage obligé, l’état des lieux.

Aux termes de l’article L145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux en cas de conclusion d’un bail, ou de cession du bail commercial, un état des lieux est établi contradictoirement entre le bailleur ou le locataire, ou un tiers mandaté par eux. Lors de la restitution des locaux, il est également établi un état des lieux Lorsque l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il sera fait appel à un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Charges locatives non récupérables dans le bail commercial

L’article R 145-35 du code de commerce fixe la liste des charges et des impôts qui ne peuvent pas être imputées au locataire, comme notamment les dépenses de grosses réparations, les dépenses relatives aux travaux destinés à remédier à la vétusté, les honoraires supportés par le bailleur pour la gestion du local. Un inventaire annexé au bail indique précisément la liste des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, et l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Un récapitulatif annuel sur ces impôts et charges est également remis au locataire.

Cession de bail : un droit pour le locataire

Il n’est pas possible d’interdire au locataire la cession ou la transmission de son bail. Le droit du locataire de céder son bail commercial à l’acquéreur de son fonds de commerce, s’applique sans autorisation préalable du bailleur. Des clauses inscrites dans le bail, peuvent non pas interdire, mais limiter un peu le droit du locataire de céder son bail. La cession du bail commercial est préalablement portée à la connaissance du bailleur, par le locataire selon des modalités fixées par la loi.

Ce que dit la loi

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes et un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Article L145-40-2, code de commerce (extraits).

Le dispositif définitif de la réforme Pinel des baux commerciaux
23 Février 2015
Adopté par l’Assemblée Nationale le 26 mai, le projet de loi Pinel a été voté au Sénat, le 5 juin.

Sommaire

Le dispositif définitif de la réforme Pinel des baux commerciaux
L’interdiction de principe du bail ferme ...
Un ordre public élargi et une sanction alourdie des clauses contraires ...



Destinée à protéger les très petites entreprises et le commerce de proximité, la réforme opérée par la loi Pinel s’appliquera toutefois à l’ensemble des baux commerciaux, qu’il s’agisse du commerce de détail, de la grande distribution, de l’immobilier tertiaire ou de l’activité logistique.

- Le plafonnement de la hausse du loyer

Dans le cas où le loyer du bail renouvelé devrait être déplafonné, la loi limite la hausse du loyer à 10 % par an sur la durée du bail. Ce régime ne concerne donc pas les baux qui ne relèvent pas de la règle du plafonnement, à savoir les baux portant sur des bureaux, des terrains, des locaux monovalents, les baux comportant un loyer binaire (loyer minimum garanti et pourcentage du chiffre d’affaires du preneur), ou une clause de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative. Mais il est applicable au renouvellement d’un bail consenti pour plus de 9 ans.

Pour la fixation du loyer révisé, en application de l’article L. 145-38 ou de l’article L. 145-39 du Code de commerce, le plafonnement de la hausse du loyer s’applique à tout type de bail.

- La suppression de l’indice du coût de la construction

Pour le calcul du loyer plafonné (en renouvellement ou en révision), seul l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) seront désormais applicables, l’indice du coût de la construction étant exclu par la loi Pinel.

En revanche, l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier n’ayant pas été modifié par la loi Pinel, l’indice du coût de la construction demeure licite dans le cadre des clauses d’échelle mobile (indexation).

- L’obligation d’établir un état des lieux et un inventaire des charges refacturables

Transparence, visibilité et rééquilibrage des rapports sont les objectifs poursuivis. La loi crée un nouvel article L. 145-40-2 qui impose un inventaire précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Ce nouveau texte fait partie des règles à caractère impératif listées par l’article L 145-15 du Code de commerce, interdisant toute clause contraire.

Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai à déterminer par voie réglementaire. Un décret en Conseil d’état est attendu qui fixera une liste de charges qui ne pourront pas être refacturées au locataire, marquant ainsi la fin du bail « triple net ».

Un nouvel article L. 145-40-1 crée l’obligation, lors de la prise de possession des locaux, d’établir un état des lieux d’entrée contradictoire. A défaut, la sanction est sévère puisque le bailleur ne pourra plus invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil qui présumait le bon état des locaux loués. Il s’agit également d’un texte d’ordre public.

Les différentes étapes juridiques de l'ouverture d'un restaurant par acquisition d'un FDC
23 Février 2015
Par Donatella HALFON, Avocate, Cabinet Juris Hôtels Restaurants

L’acquisition d’un bar ou d’un restaurant constitue d’un point de vue juridique un véritable parcours du combattant.

A chaque étape du processus l’acquéreur rencontrera des difficultés juridiques, comptables et financières, pour lesquelles l’accompagnement par un professionnel du droit et par un expert comptable sera indispensable.

D’un point de vue comptable et financier, vous aurez d’une part à évaluer le fonds de commerce que vous souhaitez acquérir par un diagnostic approfondi de l'activité, des éléments commerciaux, comptables, financiers, humains, techniques et d’autre part à prévoir, au terme d’un business plan, les perspectives d'évolution de l'entreprise.

S’agissant du volet juridique, il vous seranécessaire de faire étudier minutieusement le bail du local que vous souhaitez exploiter, qualifier juridiquement l’acte par lequel vous allez acquérir le restaurant (acquisition du seul droit au bail ou acquisition du fonds de commerce), faire établir les actes d’acquisition (promesse, acte définitif et éventuellement un nouveau bail), créer une structure juridique adaptée à votre situation aux fins d’exploiter commercialement le restaurant, vérifier la disponibilité de l’enseigne que vous souhaitez adopter et, le cas échéant, procéder à un dépôt de marque auprès de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI), faire les démarches aux fins d’obtention d’une licence de débit de boisson, respecter un ensemble de règles relatives à l’hygiène et à la sécurité, procéder à l’embauche des salariés, le cas échant prendre contact avec la SACEM pour diffuser de la musique.

Toutes ces obligations doivent être respectées dans le cadre de l’exercice d’une telle activité.

Elles valent aussi bien pour la restauration traditionnelle que pour la restauration rapide

Il est précisé que la présente étude n’évoquera pas la question de l’acquisition d’un restaurant par rachat de l’intégralité des titres d’une société, laquelle, en plus d’être marginale, comporte des problématiques propres au droit des sociétés qui feront l’objet d’une autre étude…



NOUVEAU LOOK POUR UNE NOUVELLE ERE CHEZ C C E !!
23 Février 2015
Nouveau Look pour une Nouvelle Ère chez Cannes Commerces Entreprises !

ADIEU LE ORANGE !!
Le cabinet Cannes Commerces Entreprises prend un virage coloriel à 180° et adopte une nouvelle charte graphique.
Un VERT TURQUOISE, symbolique de sérénité et de communication qui dynamisme notre activité et qui nous apporte une grande force de caractère.
Notre identité visuelle se confirme et est revisitée pour un rendu toujours plus élégant, plus dynamique, plus réactif et d'actualité.
La Team CCE !