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Les règles du bail pro 6 ans
1- Qui peut bénéficier d’un bail professionnel ? Le bail professionnel régit les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel. Ce statut est résiduel ; il profite aux locataires, personnes physiques ou morales, qui ne bénéficient pas d’une autre législation : - les activités commerciales, industrielles ou artisanales peuvent prétendre au bail commercial, - les activités agricoles bénéficient du bail rural, Ainsi, ce statut s’applique essentiellement aux baux de locaux professionnels loués par des professions libérales, qu’elles soient réglementées ou non. On distingue traditionnellement 4 catégories de professions libérales : - professions de santé : médecin, dentiste, infirmière… - professions juridiques : avocat, huissier, notaire… - professions techniques : architecte, expert-comptable, géomètre… - professions libérales non réglementées : décorateur, écrivain public… La frontière entre bail professionnel et bail commercial n’est pas toujours aisée à déterminer. Elle est laissée à l’appréciation des juges. La jurisprudence étend le statut des baux professionnels aux associations, à la condition qu’elles exercent effectivement et à titre habituel une profession à titre onéreux. En revanche, sont soumis au statut des baux commerciaux : - les locaux abritant des établissements d’enseignement, - les locaux loués à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques. Bon à savoir : Le statut des baux professionnels est d’ordre public : il ne peut donc pas y être dérogé. 2 -Le contenu du bail professionnel Le bail professionnel a une durée de 6 ans au moins. Il doit être conclu par écrit. Le bail verbal est tout de même valable. La loi n’impose pas l’existence d’un bail écrit à titre de validité, mais seulement pour faciliter la preuve de l’existence du bail et de son contenu.p Le bail professionnel contient les clauses habituelles d’un contrat de location comme : La désignation des parties Description du local commercial La durée du bail Le montant du loyer, les conditions de paiement, de révision du loyer Les obligations des parties La répartition des charges Etc. Le loyer est déterminé librement par les parties, il peut être indexé, notamment sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. Aucun mécanisme de révision spécifique du loyer n’est prévu par la loi. 3 - L’état des lieux du bail professionnel Pour les baux conclus à compter du 20 juin 2014, un état des lieux est établi au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution. L’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut pas être établi amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Bon à savoir : Pour les baux professionnels conclus avant le 20 juin 2014, ces règles s’appliquent à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession 4 - Bail professionnel : qu’en est-il des charges ? Les charges supportées par le locataire doivent être fixées par le bail, la loi n’en établit pas la liste. De manière générale, les travaux et dépenses de grosses réparations sont prises en charge par le bailleur : ravalement de façade, charpente, travaux liés à la vétusté de l’immeuble, certains impôts ou charges (type contribution économique territoriale, charges portant sur des locaux vacants, etc). Les autres charges et petits travaux peuvent être pris en charge par le locataire. 5 - La reconduction du bail professionnel A défaut de congé, le bail arrivé à son terme est reconduit tacitement pour la durée convenue initialement, soit pour 6 ans au moins. Si l’une des parties a donné congé, le bail pourra être renouvelé de façon expresse, pour une durée au moins égale à 6 ans. Tel peut être le cas si le bailleur donne congé parce qu’il entend renégocier le montant du loyer. Le congé du bail professionnel Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. De plus, le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Dans tous les cas, le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Bon à savoir : Lorsque les parties se sont volontairement placées sous le régime des baux commerciaux, le bail est régi par le statut du bail commercial.
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